Publiceret 19.09.2023
Af Søren Bech, Havneholmen
Mange har nok fået en forskrækkelse over de nye foreløbige ejendomsvurderinger for 2022. Her på Havneholmen, er der ligesom for andre lejligheder i København, sket en væsentlig stigning i ejendomsværdien og grundskylden.
Det er en foreløbig vurdering, så man kan som udgangspunkt ikke klage over den endnu, først i 2025 når de endelige vurderinger forventes at komme. Dog hvis man står i en salgssituation, og har fået en vurdering som ikke virker korrekt eller f.eks. fordi grundværdien overstiger den samlede ejendomsvurdering, vil der ifølge skatteministeren blive åbnet op, at man kan kontakte vurderingsmyndigheden og anmode om, at de ser på vurderingen. Om det så medfører en ændret ”foreløbig” vurdering, er vanskeligt at sige.
Bliver de foreløbige vurderinger sat ned eller op i 2025, vil der ske en regulering af skatten for 2024. Det er dog ikke forventningen fra vurderingsmyndighedens side, at der vil ske mange ændringer.
Med de nye skatteregler, er der som udgangspunkt ikke et loft over boligskatterne, så hvis værdien af lejligheden stiger, vil skatterne stige, og hvis værdien falder, vil skatterne falde – dog er der f.eks. indført en ”rabatordning” for ejere pr. 31. december 2023 samt en stigningsbegrænsning i grundskylden.
Før skatterne (ejendomsværdiskatten og grundskylden) beregnes, nedsættes beregningsgrundlaget for skatterne med 20% ud fra et forsigtighedsprincip, som der altid er ved vurdering af en ejendom.
Som udgangspunkt kommer du ikke til at betale mere i boligskat i 2024, end du betaler med de nuværende regler, men du vil komme til at gøre det fremadrettet, hvis værdien af ejendommen stiger. Der forventes nye ejendomsvurderinger hvert andet år.
Nedenfor er en kort orientering om de nye regler, som dog alene er af generel karakter, og derfor ikke er udtømmende. Der kan for den enkelte være særlige forhold som skal afklares, så tal eventuel med en rådgiver.
Inden vi ser på hvad de nye regler betyder, skal vi lige have styr hvorledes ejendomsværdiskatten og grundskylden beregnes fra 2024.
Ejendomsværdien anvendes til beregning af ejendomsværdiskatten. Ejendomsværdiskatten beregnes fra og med 2024 som 0,51% af ejendomsværdien, dog nedsat med 20%. Så er ejendommen vurderet til 7.500.000 kr., så er beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten på 6.000.000 kr. og ejendomsværdiskatten bliver på 30.600 kr.
Hvis beregningsgrundlaget (efter ejendomsværdien er nedsat med 20%) er over 9.200.000 kr., skal der betales 1,4% af det overskydende beløb. Er beregningsgrundlaget f.eks. 10.000.000 kr., skal der betales 0,51% af 9.200.000 kr. = 46.920 kr. og 1,4% af 800.000 kr. = 11.200 kr., eller i alt 58.120 kr.
Grundskyld beregnes af grundværdien, dog nedsat med 20%. Den er for de fleste steget væsentlig i forhold til tidligere i den foreløbige vurdering for 2022.
I 2024 bliver grundskyldspromillen i Københavns kommune sat ned til 5,1 eller 0,051%. I 2023 er den på 34 promille eller 0.34%, så der er tale om en væsentlig nedsættelse på ca. 85%, så det afbøder lidt, at grundværdien er steget voldsomt.
Grundskylden i beløb kan dog kun stige med 2,8% i 2024 i forhold til 2023.
I 2024 – 2028 bliver grundskyldspromillen i Københavns kommune ifølge ”Vurderingsportalen” fastfrosset til 0,051%. Men i og med at beregningsgrundlaget for grundskyld er steget, vil grundskylden stige fremadrettet, men dog med en begrænsning.
Ejere af ejendomme pr. 31. december 2023 får en ”skatterabat” med de nye regler, hvis ejendomsværdiskat og grundskyld samlet set stiger. Den beregnes som forskellen mellem det, du skal betale i 2024 med de nye regler, og det, du skulle betale i 2024, hvis de nuværende regler var videreført.
Lad os tage et eksempel:
Ejendomsværdiskatten i 2024 er med de nye regler beregnet til 30.000 kr. Grundskylden er med de nye regler og stigningsbegrænsning på 2,8% fra 2023 til 2024, beregnet til 20.000 kr. I alt er de nye boligskatter i 2024 beregnet til 50.000 kr.
Hvis de nuværende regler var videreført i 2024, skulle man betale 20.000 kr. i ejendomsværdiskat og 19.455 kr. i grundskyld, eller i alt 39.455 kr.
Skatterabatten kan herefter beregnes til (50.000 – 39.455) = 10.545 kr.
Denne skatterabat får man hvert år, så længe man ejer ejendommen. Falder ejendomsværdien i forhold til vurderingen i 2022, får man dog ikke mindre skatterabat fremadrettet.
Stiger ejendomsværdien f.eks. i 2026 i forhold til vurderingen for 2022 (den endelige), vil ejendomsværdiskatten dog stige, men stigningen vil kunne indefryses, jf. nedenfor.
Som nævnt er den nuværende ejendomsvurdering for 2022 en foreløbig vurdering.
Når den endelig vurdering foreligger, forventeligt i 2025, vil en forhøjelse af den foreløbige vurdering i 2022 medføre, at skatterabatten bliver højere. Modsat, bliver den foreløbige ejendomsvurdering sat ned, bliver skatterabatten mindre.
Isoleret set for en nuværende ejer, kan man kun være interesseret i, at den endelige vurdering for 2022 er så høj som muligt, men i en salgssituation kan det være en ulempe, da en ny ejer ikke får skatterabatten.
Hvis ejendomsvurderingerne stiger fremadrettet i forhold til vurderingen i 2022 (den endelige vurdering, som først forventes i 2025), så stiger ejendomsværdiskatten. Du kan så vælge, at indefryse stigningen i ejendomsværdiskatten mod at betale en rente (svarende til den gennemsnitlige realkreditrente), eller du kan vælge at betale den. Hvis der luft i økonomien, kan det normalt godt svare sig, at betale stigningen i ejendomsværdiskatten.
Det indefrosne beløb med rente forfalder når boligen sælges, dog undtaget ved salg til ægtefælle. Renten er ikke fradragsberettiget.
Selvom at grundskyldprocenten i København er sat væsentlig sat ned til 0,051%, er beregningsgrundlaget for grundskylden på Havneholmen steget væsentligt. Det vil for mange betyde en større grundskyld i 2024 og fremadrettet. Fra 2023 til 2024 er den dog begrænset til en stigning på 2,8%.
Du kan vælge at indefryse stigningen mod at betale en rente eller betale den løbende. Er der luft i økonomien, kan det normalt godt svare sig, at betale stigningen i grundskylden.
Til og med 2023 er indefrossen grundskyld rentefrit. Du kan se på din nuværende ejendomsskattebillet for 2023, hvad der indtil nu er indefrosset i grundskyld. Renten er ikke fradragsberettiget.
Hvis du indtil nu har indefrosset din grundskyld, forsætter ordningen automatisk i 2024. Du skal derfor ikke foretage dig noget. Du kan også fravælge indfrysningsordningen på din forskudsopgørelse for 2024.
Ved salg af boligen, forfalder den indefrosne grundskyld med renter.
Ejendomsværdiskatten har gennem en årrække været opkrævet over skatten ved at indgå i forskudsopgørelsen/årsopgørelsen. Som noget nyt, så opkræves grundskylden også fra og med 2024 over skatten, i stedet for en opkrævning to gange om året fra kommunens side.
I november måned 2023 kan man se forskudsopgørelsen for 2024 og størrelsen af ejendomsværdiskat og grundskyld der indgår i forskudsregistreringen. For nogen betyder det en nedgang i fradrag og forhøjelse af trækprocent og for andre måske også betaling af en B skat.
I og med at 2022 vurderingen, som ligger til grund for beregning af ejendomsværdiskat og grundskyld i 2024 er foreløbig, vil der, hvis den ændres i 2025, ske en ændring af skatten for 2024. Det forventes ikke, at der bliver væsentlig forskel mellem den foreløbige og endelige vurdering for langt de fleste boliger.
Ovenstående orientering er som anført indledningsvis alene af generel karakter og ikke udtømmende, ligesom der tages forbehold for fejl og mangler.
Der kan for den enkelte være særlige forhold som bør undersøges, hvorfor det i bekræftende fald anbefales, at tale med en rådgiver.