Publiceret 31.10.2024
Indlægget følger op på Sørens første indlæg om ejendomsvurderingen i juli nyhedsbrevet 2024. Indlægget er udelukkende ment som information til ejere på Havneholmen 48-86, og der besvares ikke spørgsmål til indlægget.
af Søren Bech, Havneholmen
Nu har vi fået den endelige ejendomsvurdering for 2020. Ikke overraskende er den højere end den foreløbige ejendomsvurdering, som vi har betalt den foreløbige ejendomsværdiskat og grundskyld på grundlag af. Det var forventeligt, når vi i 2023 så vores foreløbige vurdering for 2024.
Der er i tidligere nyhedsbrev fra foreningen den 3. juli sendt en større information ud om hvilke konsekvenser den endelige vurdering vil få, så denne information vil kun være en opfølgning.
Den endelige vurdering for 2020, får betydning for ejendomsskatterne i 2021, 2022 og 2023.
For 2021, 2022 og 2023 er ejendomsskatterne - i form af ejendomsværdiskat og grundskyld – i første omgang opkrævet på baggrund af en ”foreløbig” vurdering med udgangspunkt i vurderingen i 2011. Ejendomsværdiskatten opkræves via årsopgørelsen og grundskylden gennem kommunerne for 2021, 2022 og 2023. Fra 2024 er opkrævningen af al ejendomsskat overgået til Skattestyrelsen.
Da den endelige vurdering er højere end den foreløbige, så hvad kommer det så til koste mere i skat i 2021, 2022 og 2023?
Ejendomsskatterne består af to skatter – ejendomsværdiskatten og grundskylden.
På ejendomsværdiskatten er der indført et skattestop, som i langt de fleste tilfælde betyder, at ejendomsværdiskatten ikke stiger i 2021, 2022 og 2023, selvom ejendomsværdien stiger.
Ejendomsværdiskatten opkræves via Skattestyrelsen.
Uagtet, at ejendomsværdiskatten ikke stiger, vil der blive udsendt nye årsopgørelser for 2021, 2022 og 2023 uden en skatteopkrævning.
Grundskylden, som beregnes af grundværdien, er i 2021 til 2023 blevet opkrævet af Københavns kommunen. Fra 2024 er opkrævningen overgået til Skattestyrelsen.
Grundskylden kan derimod godt stige, hvis grundværdien er steget i forhold til den værdi, som er anvendt ved fastsættelse af den foreløbige grundskyld, og det er den.
Dog er der også her et skatteloft, som beregnes ud fra det laveste af to følgende værdier:
Ejendommens grundværdi. For 2021-2023 vil det være grundværdien for 2020 minus 20% og gange med årets grundskyldspromille som i København har være 34 i årene 2021, 2022 og 2023. Er grundværdien fx 4 mio. kr., vil grundlaget for beregning af grundskyld være 3,2 mio. kr.
Grundskatteloftsværdien, som er beskatningsgrundlaget fra året før (fx de 3,2 mio. kr.) plus reguleringsprocenten
Reguleringsprocenten udgør:
6,4% fra 2020 til 2021,
2,8% fra 2021 til 2022,
2,8% fra 2022 til 2023
Det må forventes, at det bliver begrænsningen i pkt. 2 - beskatningsgrundlaget for året før plus en reguleringsprocent, som vil komme til at gælde for de fleste. Københavns Kommune vil efterfølgende udsende nye ejendomsskattebilletter for 2021, 2022 og 2023.
En stigning i grundskylden, bliver for de fleste automatisk indefrosset, jf. nedenfor. Hvis der betalt for meget, tilbagebetales det overskydende beløb.
Skal der betales mere i grundskyld for 2021, 2022 og 2023, bliver stigningen i grundskylden automatisk for de fleste indfrosset som et lån til kommunen. Der tilskrives endnu ikke renter på lånet, men lånet skal indfris ved salg af ejendommen. Man kan dog også vælge at indfri lånet tidligere, men da det er uforrentet, giver det ikke umiddelbart mening at indfri det nu, før man skal. Dog forventes det, at fra 2026 overgår lånet til staten og dermed fra det tidspunkt bliver forrentet.
Man kan klage over vurderingen til Skatteankestyrelsen. Det koster 1.200 kr. i gebyr. Klagen skal være skriftlig og begrundet. Der findes en særlig klageformular, som kan findes under følgende link fra Skatteankestyrelsen:
https://skatteankestyrelsen.dk/ejendomsvurdering/ejerbolig
Det er den aktuelle ejer, som får en eventuel opkrævning eller penge tilbage, når kommunen efterregulerer grundskylden med 2020 vurderingen for 2021, 2022 og 2023, altså også for en periode, hvor man ikke har ejet bolig.
Hvis man som ny ejer enten har fået penge tilbage eller fået en opkrævning, så se i købsaftalen, om det mellem køber og sælger er aftalt, at hvis køber har fået penge tilbage, for en periode, hvor køber ikke ejede lejligheden, skal pengene afleveres til sælger, eller omvendt, fået en opkrævning for en periode, hvor køber ikke ejede lejligheden, skal have pengene fra sælger.
Stigninger i grundskylden for lejligheden kan indefryses. Dog skal man betale den fulde grundskyld i det år, man har købt ejendommen – også hvis/når denne efterreguleres.
Sammen med den endelige 2020 vurdering, er udsendt en oversigt over genberegnet vurdering m.v. for 2011 – 2020. Hvis der er betalt for meget i ejendomsværdiskat eller grundskyld, sker der en tilbagebetaling, hvorimod, er der betalt for lidt, er der ingen opkrævning. De fleste vil nok konstatere, at der ikke bliver en tilbagebetaling.
Som følge i stigningen i den foreløbige vurdering for 2024, har mange fået indefrosset ejendomsværdiskat og grundskyld for 2024 som et lån hos staten. Dette lån forrentes i 2024 med 3,57%, dog gives der et nedslag i renten på 25% når renten tilskrives lånet, da renten ikke kan trækkes fra på årsopgørelsen. Den reelle rente bliver derfor 2,68%.
Ønsker du at slippe for at betale rente på lånet for 2024, skal det indfries inden udgangen af 2024. Der vedlægges et link til hvorledes du kan gøre det:
https://www.vurderingsportalen.dk/ejerbolig/boligskat/indefrysningslaan
Som bekendt forventes de endelige vurderinger for 2024 først i 2025. Når de kommer, forventes det, at udsendes en kort orientering om hvilken indvirkning de endelige vurderinger får for 2024 og fremadrettet.
Ovenstående orientering er alene af generel karakter og ikke udtømmende, ligesom der tages forbehold for fejl og mangler. Der kan for den enkelte være særlige forhold som bør undersøges, hvorfor det i bekræftende fald anbefales, at tale med en rådgiver.