Information om vedligeholdelse af ejendommen
Publiceret 24.09.2022
Af ejerforeningens byggetekniske rådgiver arkitekt Tummas Niclasen.
Bestyrelsen har – fra forskelligt hold - fået spørgsmål til, hvordan vedligeholdelsesarbejderne på E/F Havneholmens facader og vinduer m.m. planlægges og udføres.
Helt generelt skal det nævnes, at bygningerne på Havneholmen er specielt sårbare overfor vind og vejr, dels på baggrund af beliggenheden tæt ved havnen og dels den specielle byggestil og de materialer som er anvendt i forbindelse med byggeriet.
Dette afstedkommer, at det specielt er facader, vinduer, altaner og altandøre, som er følsomme overfor vejret og derfor kræver ekstra opmærksomhed.
Gennemgangen af bygningerne foregår løbende, primært med fokus på forår og efterår, hvor vejret er mest gunstigt set i relation til udførelsen af arbejdet.
Selve udbedringen af mangler foretages på baggrund af en faglig vurdering, som så vidt muligt imødekommer såvel hensynet til beboere samt de økonomiske aspekter i forbindelse med bygningernes vedligehold.
Udgangspunktet for arbejderne på facaderne er Bygningsdelskortet vedr. facadepudssystem, som er en del af drifts – og vedligeholdelsesvejledningen, som er udført i forbindelse med aflevering af byggeriet.
Det fremgår af bygningsdelskortet, at facader gennemgås hvert år, og evt. skader udbedres straks.
Udbedringsmetode og anvendte materialer anvises af STO Skandinavia A/S, Drift og Vedligehold.
Registrering af skader / gennemgang af facaderne sker løbende i forbindelse med udførelse af
vedligeholdelsesarbejder på vinduerne, altanerne og på facaderne.
Skadetyper
Ved registrering af facadernes tilstand prioriteres efter følgende grad:
Tegn på svigt
Svigt
Skade
Ved tegn på svigt, eller konstateret svigt registreres forholdene, og der holdes særligt øje med evt. udvikling. I de tilfælde, hvor der konstateres skade, omfangsbestemmes og planlægges arbejdet til udførelse.
Revnedannelser er den mest forekommende skadestype på facaderne. Ved konstatering af revnedannelser vurderes risikoen for udvikling i revnedannelserne og risikoen for skadevirkning på andre bygningsdele også.
I forbindelse med udskiftning af fuger ses en del steder, at der mangler pudset fals, som vederlag for fugen.
Organisk vækst er også konstateret i facadepudsen. Væksten er mekanisk fjernet - og området efterfølgende behandlet efter vejledning fra STO Skandinavia A/S.
Med relation til vinduer og altandøre er den største udfordring vandindtrængning og de skader som løbende dukker op med relation hertil. Bygningsdelskortet beskriver ikke særlig vedligeholdelse – udover smøring af gående dele – hængsler og paskviler og låsetøj.
I forbindelse med udskiftning af bundglaslisterne i hele bebyggelsen blev konstateret en række svigt og skader, som følge af vandindtrængning og opfugtning af rammer og karme.
Alle registrerede forhold er genbesigtiget, og i 2/3 af tilfældene, er det ikke nødvendigt af gøre mere. Der henstår ca. 70 forhold, jævnt fordelt i bebyggelsen, hvor udskiftning af dele er nødvendigt. Denne indsats er planlagt til udførelse i sæson 2023.
Udførelse
Udførelsen af arbejdet foregår fra lift. Ejendommens beliggenhed, højde og udearealernes indretning stiller krav til forskellige egenskaber og kapacitet af liftene – og dem der kører dem.
Arbejdet planlægges således at kørsel med lifte på området begrænses mest muligt. Ved fortsættelsesarbejder bliver liften stående, da der medgår uforholdsmæssig megen tid med af flytte dem. Dog tilstræbes, at lifte står på P-pladsen, når der ikke er aktivitet, eller liftene ikke bruges i sammenhængende dage.
Gener
Alle lifte har dieselmotor, og en vis kapacitet med el. Motorlarm er derfor uundgåelig – selv om vi forsøger at begrænse den mest muligt.
Spørgsmål
Har du spørgsmål er du velkommen til at kontakte vores ejendomsinspektør Henrik Damstedt Nielsen.